Parere richiesto dalla CC International Consulting Srl al nostro consulente tecnico, Architetto Roberto Altavilla.
Ogni volta che qualcuno mi chiede quali siano le caratteristiche di un appartamento per potere intraprendere un’attività turistico ricettiva Extralberghiera le domande che mi vengono poste sono quasi sempre le stesse: “E’ adatto l’appartamento per farci un B&B o un affittacamere?”, “Quanto devono essere grandi le camere?”, “Quanti bagni bisogna avere per essere in regola e che dimensioni devono avere?” “Serve la cucina?” e via dicendo…
Ovvero sembrerebbe che l’unica cosa che interessi è un parere sulla “funzionalità” della futura struttura ricettiva e su come sia possibile “ottimizzarne” le potenzialità al fine di poterla utilizzare al meglio per il fine che ci ripropone, cioè renderla adatta a ricevere il massimo numero di ospiti possibile e magari farlo, se possibile, nel rispetto delle norme di legge esistenti.
Ora va detto che questo tipo di approccio, anche se giustamente dettato da esigenze oggettive di un migliore e più remunerativo utilizzo dell’immobile, non è sempre quello corretto.
La riposta ai quesiti i semplici può esser ricercata, in linea di massima, dalla corretta lettura e interpretazione delle normative di legge al riguardo che sono demandate ai Regolamenti Regionali; nella Regione Lazio, in particolare si deve fare riferimento al regolamento 16 giugno 2017, n.14 – Modifiche al regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8 (Nuova disciplina delle strutture ricettive Extralberghiere).
Bisogna comunque capire e successivamente siano o meno state esplicitate ulteriori norme, specifiche, pareri che possano avere modificato in qualche aspetto la norma in maniera restrittiva o più permissiva.
Tornando alla richiesta iniziale la risposta che sempre mi trovo a formulare è sempre la stessa: “Ma il tuo immobile è a posto livello edilizio-urbanistico?” e di seguito “Mi fai vedere la documentazione tecnica che ne attesti la regolarità della preesistenza?”
E qui immancabilmente mi viene fornita la planimetria catastale seguita dalla seguente affermazione: “L’appartamento è proprio così come risulta in catasto, vedi tutto corrisponde e quindi è regolare!”
In realtà non è così e quasi sempre mi trovo, purtroppo, nella posizione di chi infrange una certezza consolidata nel tempo in maniera errata. La planimetria catastale non è un titolo edilizio! Non ci garantisce la certezza della regolarità edilizia dell’appartamento che vogliamo utilizzare per la nostra attività ricettiva.
L’unico titolo valido è quello edilizio ovvero la conformità dell’immobile al progetto comunale approvato o, se successivamente variato, la corrispondenza a progetti di ristrutturazione successivamente realizzati, a seguito di regolari titoli edilizi (DIA, SCIA, CILA, CIL), che contengano e rendano quindi legali e incontestabili, le modifiche apportate nell’immobile (es. spostamento di tramezzi, apertura di vani porta, realizzazione di diversa distribuzione interna, ecc.).
Se nell’appartamento sono state eseguite nel tempo opere abusive che hanno determinato aumento di SUL, modifica delle aperture finestrate o dei prospetti, interventi sulle strutture portanti, frazionamenti, ecc. queste possono definirsi sanate solo se sia stata acquisita la relativa Concessione edilizia in sanatoria usufruendo dei vari condoni che nel tempo si sono succeduti negli anni 1985, 1994 e 2003. !!!! Attualmente non è più possibile sanare opere realizzate senza titolo; !!! queste andranno quindi demolite per non incorrere in denunce di abusivismo edilizio.
Per quanto riguarda la città di Roma, la regolarità edilizia per le case più antiche e per le quali non è stato possibile reperire il progetto approvato originario la regolarità edilizia può essere dimostrata dalla planimetria catastale di impianto del 1939 o, in alcuni casi, da quella del primo accatastamento dell’immobile.
La regolarità edilizia dell’immobile, che dovrà essere asseverata da un Tecnico abilitato, è il documento fondamentale insieme alla Relazione Tecnica per procedere alla presentazione on line al SUAR (Sportello Unico delle Attività Ricettive) della SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) per affittacamere, B&B, ecc. che è il documento che consente di dare inizio all’attività ricettiva.
Da quanto sopra brevemente esposto risulta comunque evidente la complessità della materia sia per quanto riguarda la corretta predisposizione di un progetto di ristrutturazione di un appartamento per renderlo funzionale allo scopo nel rispetto delle norme di legge esistenti, sia per quanto riguarda la certezza di potere operare in un immobile che sia regolare a livello edilizio e che consenta di svolgere l’attività prescelta senza in sanzioni, denunce e comunque problemi che è meglio evitare.
A questo punto è comprensibile che l’unica risposta che mi sento di dare alle domande che ho riportato brevemente all’inizio di questa trattazione è la seguente: “Vediamo l’immobile, capiamo di che si tratta, cerchiamo, se non le hai, le carte che ne stabiliscano la regolarità edilizia prima di intraprendere ogni successiva attività tecnica” ovvero, affidati ad un tecnico di fiducia che sappia guidarti e consigliarti in una materia che sicuramente conosce meglio di te e possa evitarti di incorrere in errori o passi falsi pregiudizievoli per l’attività che vuoi intraprendere.
Per maggiori informazioni oppure se necessiti di assistenza, contattaci su www.ccinternationalconsulting.com