Parere richiesto dalla CC International Consulting Srl al nostro consulente legale, Avvocato Roberto Loiacono.
L’emergenza causata dalla diffusione dell’epidemia Covid-19, continua ad avere pesanti ripercussioni su quasi tutte le attività produttive e non solo su quelle che, per effetto dei provvedimenti governativi, si sono viste imporre la chiusura.
La contrazione generalizzata delle attività e le previsioni di ripresa non confortanti, hanno reso, e continuano a rendere, sempre più gravosa la possibilità, per gli esercenti, di reperire la provvista necessaria a onorare gli impegni economici, tra i quali quelli relativi ai contratti di locazione dei locali ove abitualmente operano.
In tale delineato contesto, riteniamo opportuno fornire il nostro contributo nel tentativo di offrire i possibili rimedi (non contenziosi) da porre in atto per consentire al conduttore di conservare l’immobile in cui l’attività professionale, commerciale o lavorativa, viene normalmente esercitata, oggi di fatto paralizzata dagli effetti della pandemia e dalle misure adottate per contenerne la diffusione.
Preliminarmente è d’obbligo esaminare la disciplina contrattuale per verificare l’eventuale sussistenza di specifiche previsioni convenzionali dedicate alle “cause di forza maggiore” che possano essere invocate dal conduttore e di fronte alle quali verrebbe meno l’obbligazione di fornire una prestazione contrattualmente prevista (il pagamento del canone), senza che dalla mancata prestazione possano dipendere penali od altri effetti non previsti dall’accordo negoziato.
In mancanza di tale previsione, come presumibile nella maggior parte dei casi, bisogna volgere lo sguardo agli strumenti offerti dalle normativa generale e/o da quella speciale di riferimento, ritenendo condivisibili, nel panorama dei diversi orientamenti in argomento, le soluzioni di seguito riportate:
- ART. 1256 Codice Civile – Impossibilità temporanea dell’adempimento e ritardo incolpevole del conduttore nel pagamento dei canoni:
Il conduttore, nell’interesse a continuare il rapporto locativo, potrebbe avvalersi delle previsioni di cui all’art 1256 c.c. comma 2, secondo cui “se l’impossibilità (ndr a rendere la prestazione) è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.
In considerazione della richiamata previsione normativa il conduttore al sopraggiungere di una causa di “forza maggiore” che renda temporaneamente impossibile lo svolgimento della propria attività, sarebbe giustificato a ritardare nell’adempimento di propri obblighi contrattuali. Va considerato, infatti, che la mancanza degli incassi determina l’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione di pagamento del canone di locazione. Occorre precisare che si tratta tuttavia di una posticipazione dell’obbligo e non di una sua esclusione; ne discende che, fintanto che perdurerà l’emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni non dovrebbe configurare responsabilità in capo al conduttore, che però al momento della cessazione dello stato emergenziale e a seguito della ripresa della propria attività dovrà provvedere a corrispondere quanto non versato, senza però essere tenuto a versare alcun interesse e/o penale sui pagamenti a suo tempo non corrisposti.
Tale impostazione peraltro sembra essere avvalorata anche dalle previsioni di cui all’art. 91 del DL 18/2020, cd. “Cura Italia”, convertito in legge, che introduce una previsione diretta a limitare le conseguenze di un inadempimento che sia determinato dal “… rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto …” precisando che tale situazione “ … è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c. …” e ciò in relazione a “… eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti.”.
- ART. 1467 Codice Civile – Eccessiva onerosità sopravvenuta:
L’emergenza sanitaria determinata dall’epidemia Covid-19 rende più “onerosa” l’obbligazione contrattuale in capo al conduttore, con la conseguenza che parrebbe applicabile la disciplina prevista dall’art 1467 c.c. secondo cui “nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458 c.c.. La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto.
La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.”
Dal tenore della norma, a differenza dell’ipotesi precedente, emerge che la prestazione non è impossibile, ma solo eccessivamente gravosa per una delle parti talchè si determina uno squilibrio economico tra le rispettive prestazioni del contratto, non previsto al momento della sua conclusione
Nell’ipotesi in commento, pertanto, il conduttore che abbia interesse ad avvalersi di tale disposizione ha l’onere di dimostrare che i provvedimenti adottati per contenere il Coronavirus abbiano aggravato in modo sostanziale l’originario equilibrio tra il “godimento dell’immobile” e il “pagamento del canone”, incidendo così sul valore di una prestazione rispetto all’altra.
Requisito essenziale per la configurazione della fattispecie è la riconducibilità di tale squilibrio a eventi straordinari e imprevedibili.
Orbene di fronte a una tale situazione, è quantomeno auspicabile ritenere che il locatore, messo di fronte a una situazione di generale difficoltà, e avendo anch’egli interesse alla prosecuzione del rapporto, sia disposto ad accoglierne le richieste di riduzione del canone.
In buona sostanza l’obiettivo da raggiungere, utilizzando tale strumento, sarebbe quello previsto dall’ultimo comma dell’art. 1467 Codice Civile, mirando a una equariduzione del canone, tale da rimettere in equilibrio il sinallagma contrattuale, quanto meno per tutto il periodo dell’emergenza.
Peraltro, di fronte alla prospettiva di non riscuotere i frutti dei propri beni, e/o della necessità di avviare un contenzioso, l’interesse del locatore a una definizione amichevole di un accordo di riduzione, potrebbe essere favorito dalla possibilità di espungere dalle imposte sui redditi i canoni non incassati (imposte normalmente dovute anche su somme non percepite), senza oneri di registro per la formalizzazione dell’accordo. E’ prevista Infatti l’esenzione da bollo e imposta di registro per gli accordi con cui il locatore concede all’inquilino una riduzione del canone di locazione; il vantaggio è che la riduzione può anche essere temporanea e permette al locatore di evitare di versare le imposte su canoni non percepiti. Questo accordo da redigersi in carta libera, si configura come un addendum al contratto originario e va registrato all’Agenzia delle Entrate.
Fermo quanto sopra esposto, discorso diverso ove il conduttore non abbia interesse alla prosecuzione del rapporto; in tale ipotesi in alternativa alla risoluzione per mutuo consenso, potrà invocarsi l’eccesiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1467 c.c. comma 1, ovvero il recesso per gravi motivi ex art 27 della L. 392/78, con preavviso di 6 mesi.
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